如今的浙工新村
01
浙工新村第一例网签价格出炉。
5月7日，一套靠高架楼栋的中楼层95㎡，以4.2万元/㎡的单价成交。
对比隔壁朝晖六区近期2.77万元/㎡的网签均价，有着超过50%的额外溢价。
目前浙工新村全网挂牌在售10套，挂牌均价5.14万元/㎡。据说，此前也有几套房的业主进行了私下交易，价格普遍在4.3万元/㎡。
首套网签，为全新的浙工新村锚定了二手房价格的起点，原拆原建的收益账也终于算得出来了。
据悉，这位业主老房子的建筑面积约54㎡，置换+扩面等综合成本为126万。按照隔壁朝晖六区的网签价格估算，老房子的原始价值大约150万。
浙工新村的二手房交易，目前已确定无需缴纳增值税。
原拆原建后以400万总价成交，毛估估账面收益124万，稳赚百万以上。
一边是二手行情已明确了浙工新村原拆原建的稳赚不赔，另一边却是交付伴随着争议与僵持。
当初选房时，业主们脸上的笑容还历历在目，这期间到底发生了什么？时隔两个月，我们再次走进浙工新村。
02
原拆原建之后，浙工新村的变化可谓翻天覆地。
诞生在上世纪80年代的浙工新村，房龄一度超过40岁，拥有一切你能想象到的老破小通病。
外墙剥落，楼体裂缝，楼道里常常充斥着一股霉味。预制板的结构冬冷夏热，隔音也差。年头长了，防水失效，管线老化，还有可能带来安全隐患。
曾经的浙工新村（资料图）
更不用说没电梯、停车难、缺乏物业管理等等。
小区里曾有4栋C级危房，每逢台风肆虐，出于安全考虑，社区都要安排楼栋业主临时撤离。一些腿脚不便的高龄老人，撤离时甚至需要工作人员背下楼。
在原拆原建启动前，浙工新村80岁以上老人超过200名，年纪最大的102岁。
曾经的浙工新村（资料图）
而现在，重建后的7幢11层小高层有序排列，灰色与白色的外立面，在朝晖一众老破小中鹤立鸡群。
小区入口有滨江物业的保安与管家值勤，门禁管理的严格程度远超常见的回迁安置房。
园区道路硬质铺装，还有塑胶游步道、景观水系和凉亭。新栽植的树种虽然还没有完全长成，但也用上了罗汉松这类商品房才会用上的景观绿植。
如今的浙工新村
小区有了不输商品房的地下车库，实现了人车分流。楼间距开阔，还增加了老年活动中心、婴幼儿照料中心、物业用房。
大部分为一梯两户设计，全部装上了电梯，完全可以容纳老人的轮椅进出。单元入户、走廊、报箱，细节打磨都很用心，面对同价位商品房也不输阵。
户内虽然是毛坯，但户型格局很不错，设计趋势也跟上了商品房。
“我做动迁工作也有20多年了，这里比我见过的任何一个回迁安置房都要好。”在浙工新村现场，我们遇到了一位被抽调来支援交付的工作人员，她这样评价道。
03
既然居住环境明显提升了，那么争议出现在哪里？我们搜集了社交媒体平台上，业主们提出的主要疑问。
“土地本就是全体居民的，为什么扩面费要3万多？”
“车位没有产权，为什么卖20多万？”
“原本多层得房率高，现在小高层得房率低了！”
“之前预估我家要出30多万，现在实际要出40多万，为什么有误差？”
“物业费为什么这么贵？以前一年100块都不用。”
……
浙工新村前期产生的所有费用，都由政府垫资支付。业主们在选房完成后、正式交付时，才需要缴纳更新费用等。
小区的重置价是1350元/㎡，扩面价为34520元/㎡。
34520元/㎡的扩面价是由第三方评估公司确定，早在签订有机更新协议时就已明确。第三方评估公司则由全体居民投票选出。
评估公司选取现场（资料图）
这个价格，虽然略高于周边老破小目前的二手房成交价，但也同样远低于周边新房的售价。
我们汇总了几家开发商、建筑方、设计院数据，目前杭州纯地上部分的建安成本（高层毛坯）约3000-6000元/㎡不等。
很显然，浙工新村1350元/㎡的重置价，并不足以覆盖建安成本。
从本质上来说，浙工新村是通过扩面部分，对重置部分的成本进行了一定的补贴。
让有经济能力且有扩面意愿的居民，承担得多一些，换来更舒适的居住尺度；没有经济能力且选择不扩面的业主，能够少承担一些。
同时，出于地质原因，以及对周边老小区的地基保护，浙工新村的地下室建安成本也远高于市场价格。
重建以后地下建面约2.4万㎡，分摊到429个车位上，成本和车位售价接近。
04
浙工新村从多层变小高层，势必造成得房率下降。
但有机更新协议中，早已制定了相关的换算办法。在建造时，也尽可能保证套内面积不会缩水。
能享受1350元/㎡重置价的面积，通过原始套内面积确定。不同楼层、朝向房源，也会综合考虑补差问题。
浙工新村有机更新协议相关条款
至于部分业主反馈的最终费用与前期预估不同，其实和得房率误差、户型误差有关。
前期签署协议时已明确，原房置换面积=原房套内面积÷新房得房率（按80%预估，最终需按实际得房率调整）。
而浙工新村实际交付后，平均得房率约81-82%，从75-84%都有。换言之，能享受1350元/㎡重置价的面积可能变多，也可能变少。
最终实测的户型面积，又和最初规划的户型存在一定的误差。
同一套房源，能享受置换价的面积变了，需要支付扩面费的面积也就变了，这才导致了实际金额与预估的差距。
无论是得房率误差，还是户型面积误差，都属于房屋建造过程中的合理误差，几乎是无法避免的。
不过，可以确定的是，如果当初选择不扩面，或少扩面，业主需要支付的更新成本还是相当划算的。
05
我们拿到了一份2023年年底签订的有机更新协议。其实上述大部分问题的答案，早已明确写进了协议条款中。
在原拆原建前后，浙工新村的户数都是548户，并没有多造1套房子。
每位业主配置的户型、是否申请选择户型升档、是否需要购买车位等细节，都已在签署协议时明确。后期建造时，也按照协议来配置户型，设计车位数量。
其他当初协议中未明确的部分，有关部门也在积极推进解决方案。
如今的浙工新村
比如，部分业主反馈交付的房修问题，将会持续进行维修整改。
物业费方面，目前聘用的滨江物业为3.6元/㎡/月，另有0.5元/㎡/月的能耗费。
这个价格，要低于滨江服务集团年报中公布的2024年的平均物业费标准（4.1元/㎡/月，不含能耗费）。
还有意外之喜，浙工新村已明确2025年的物业费免缴纳。
后续在入住率达标后，有关部门会协助尽快推进业委会的组建。未来，业主们可以在业委会的牵头下，自主选择后期的物业公司。
06
摸着石头过河，难免有深一脚浅一脚的时候。
原拆原建的另一个称呼是自主更新，本意由全体居民主导，政府的角色是受托方。
但因为是“第一次吃螃蟹”，在实际操作中，有关部门扮演了重要的牵头角色。
浙工新村的自主更新创下了许多个“第一次”，就像所有从零开始的事情一样，过程中难免有不成熟、不完善的地方。
业主们对原拆原建进行监督，当然无可厚非。
但同时也得认识到，不完美，才是万事万物存在的真实状态。对浙工新村而言，不管是维持当年的原状，还是异地安置，亦或是原拆原建，都做不到100%的完美。
无论如何，原拆原建以后，浙工新村的生活环境提升是肉眼可见的。
如今的浙工新村
从正式开工到交付，浙工新村只用了15个月，比传统回迁更高效。
既不用远离原本熟悉的生活区域，又能用相对较小的代价，住上品质不错的新房子。就连二手房行情，也有了不错的表现。
世事无完美，尤其是非市场化运作的自主更新。
那么，如果让浙工新村的居民们再选一次，他们是选择没有任何争议的保持原状，还是选择不完美、有争议的自主更新？